Ja. Ausländische Investoren können echte Gewerbeimmobilien in der Schweiz grundsätzlich auch ohne Schweizer Wohnsitz erwerben und benötigen in vielen Fällen keine Bewilligung nach der Lex Koller. Die Regeln unterscheiden sich deutlich von den Vorschriften für Wohn- und Ferienimmobilien. Dieser Leitfaden erklärt, welche Immobilien als gewerblich gelten, wann die Lex Koller zur Anwendung kommt, ob eine Schweizer Gesellschaft notwendig ist, wie gemischt genutzte Gebäude behandelt werden und was internationale Investoren vor einem Kauf prüfen sollten.
Eine ausländische Investorin oder ein ausländischer Investor muss nicht zwingend in der Schweiz wohnen, um eine Gewerbeimmobilie in der Schweiz zu erwerben.
Für viele internationale Käufer ist das überraschend, weil die Schweiz dafür bekannt ist, den Erwerb von Immobilien durch Personen im Ausland einzuschränken.
Der entscheidende Punkt ist jedoch, dass das Schweizer Recht sehr klar zwischen Wohnimmobilien und Immobilien unterscheidet, die tatsächlich gewerblich genutzt werden.
Nach den heute geltenden Regeln der Lex Koller können qualifizierende Gewerbeimmobilien grundsätzlich ohne vorgängige Erwerbsbewilligung durch Personen im Ausland gekauft werden.
Können Ausländer Gewerbeimmobilien in der Schweiz kaufen?
Ja.
Gemäss dem Schweizer Bundesamt für Justiz können Grundstücke, die als ständige Betriebsstätte für eine wirtschaftliche oder gewerbliche Tätigkeit genutzt werden, grundsätzlich ohne Bewilligung nach der Lex Koller von Personen im Ausland erworben werden.
Zu den von den Bundesbehörden genannten Beispielen gehören:
- Bürogebäude
- Produktionsgebäude
- Lagerhallen
- Einkaufszentren
- Verkaufsflächen
- Hotels
- Restaurants
- Werkstätten
- Arztpraxen
- andere Räumlichkeiten, die einer echten gewerblichen Tätigkeit dienen
Diese Ausnahme basiert auf Artikel 2 Absatz 2 Buchstabe a des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, das üblicherweise als Lex Koller bezeichnet wird.
Muss der ausländische Investor das Unternehmen selbst in der Immobilie betreiben?
Nein.
Das ist einer der wichtigsten Punkte für internationale Immobilieninvestoren.
Ein ausländischer Käufer muss die Gewerbeimmobilie nicht zwingend für das eigene Unternehmen nutzen.
Das Bundesamt für Justiz hält ausdrücklich fest, dass es keine Rolle spielt, ob die Immobilie vom Unternehmen des Käufers selbst genutzt oder an einen Dritten vermietet beziehungsweise verpachtet wird, der darin eine gewerbliche Tätigkeit ausübt.
Damit kann eine qualifizierende Schweizer Gewerbeimmobilie grundsätzlich auch als reine Kapitalanlage erworben werden.
Ein ausländischer Investor kann beispielsweise ein Bürogebäude erwerben und die Büroflächen weiterhin an Unternehmen vermieten.
Das ist rechtlich grundlegend anders als der Erwerb von Wohnungen, die an Privatpersonen zu Wohnzwecken vermietet werden.
Gehört der Kauf einer Wohnung zur Vermietung ebenfalls zu den Gewerbeimmobilien?
Nein.
Hier entsteht besonders häufig ein Missverständnis.
Der Umstand, dass eine Immobilie gekauft wird, um damit Mieterträge zu erzielen, macht sie nicht automatisch zu einer Gewerbeimmobilie im Sinne der Lex Koller.
Entscheidend ist die tatsächliche Nutzung der Immobilie.
Beispiele:
- Ein Büro, das an ein Unternehmen vermietet wird, kann als Gewerbeimmobilie gelten.
- Eine Ladenfläche, die an einen Einzelhändler vermietet wird, kann als Gewerbeimmobilie gelten.
- Eine Lagerhalle, die an ein Unternehmen vermietet wird, kann als Gewerbeimmobilie gelten.
- Eine Wohnung, die an eine Privatperson zum Wohnen vermietet wird, wird nicht allein deshalb zur Gewerbeimmobilie, weil der Eigentümer damit Mieteinnahmen erzielt.
Auch ein Mehrfamilienhaus mit vermieteten Wohnungen wird nicht automatisch zu einer Gewerbeimmobilie im Sinne dieser Ausnahme.
Für ausländische Investoren ist diese Unterscheidung besonders wichtig.
Eine Wohnimmobilie kann deshalb weiterhin der Lex Koller unterliegen, obwohl sie ausschliesslich als finanzielle Investition gekauft wird.
Was ist der wichtigste Unterschied zwischen Gewerbe- und Wohnimmobilien?
Entscheidend ist nicht, ob der Käufer die Immobilie subjektiv als Investition betrachtet.
Massgebend ist vielmehr die tatsächliche Nutzung.
Die offiziellen Bundesinformationen unterscheiden ausdrücklich zwischen einer echten gewerblichen Tätigkeit und dem Bau, der Vermietung oder dem Handel mit Wohnraum.
Wer also beispielsweise ein Mehrfamilienhaus kauft und die Wohnungen an Privatpersonen vermietet, kann nicht allein deshalb von der Gewerbeausnahme profitieren, weil die Immobilie der Erzielung von Rendite dient.
Diese Unterscheidung gehört zu den Punkten, die internationale Investoren besonders häufig falsch einschätzen.
Muss ein ausländischer Käufer in der Schweiz wohnen?
Nicht zwingend.
Bei qualifizierenden Gewerbeimmobilien verhindert ein Wohnsitz im Ausland den Erwerb grundsätzlich nicht.
Das unterscheidet sich deutlich von vielen Transaktionen mit Wohnimmobilien, bei denen Nationalität, Wohnsitz, Aufenthaltsbewilligung, Nutzungszweck und Standort entscheidend sein können.
Ein weiterer wichtiger Punkt:
Der Kauf einer Immobilie in der Schweiz führt nicht automatisch zu einem Aufenthaltsrecht in der Schweiz.
Immobilieneigentum und Aufenthaltsstatus sind zwei voneinander getrennte rechtliche Fragen.
Benötigt ein ausländischer Investor eine Schweizer Gesellschaft?
Nicht automatisch.
Je nach Transaktion kann eine Immobilie beispielsweise erworben werden durch:
- den Investor persönlich
- eine Schweizer Gesellschaft
- eine ausländische Gesellschaft
- eine andere geeignete Beteiligungs- oder Investitionsstruktur
Die richtige Struktur hängt jedoch von weit mehr ab als von der blossen Frage, wer rechtlich kaufen darf.
Vor Festlegung des Käufers sollten unter anderem folgende Punkte geprüft werden:
- Besteuerung
- Finanzierung
- Haftung
- Mieterträge
- Gewinnausschüttungen
- spätere Verkaufsstrategie
- Nachfolgeplanung
- Herkunft der Vermögenswerte und Mittel
- Doppelbesteuerungsfragen
- Asset Deal oder Share Deal
Die Eigentumsstruktur sollte idealerweise geprüft werden, bevor ein verbindlicher Kaufvertrag abgeschlossen wird.
Kann ich einfach eine Schweizer Gesellschaft gründen und damit Wohnimmobilien kaufen?
Nein. Eine Schweizer Gesellschaft ist keine allgemeine Lösung zur Umgehung der Lex Koller.
Auch eine in der Schweiz gegründete Gesellschaft kann unter bestimmten Umständen als von Personen im Ausland beherrscht gelten.
Noch wichtiger ist:
Eine Wohnimmobilie wird nicht dadurch zur Gewerbeimmobilie, dass sie von einer Schweizer GmbH oder AG gehalten wird.
Die tatsächliche Nutzung der Immobilie bleibt entscheidend.
Eine Schweizer Gesellschaft kann für bestimmte Investitionen eine sinnvolle Struktur sein, beseitigt aber nicht automatisch die Beschränkungen für ausländische Käufer von Wohnimmobilien.
Was gilt bei gemischt genutzten Gebäuden?
Gemischt genutzte Immobilien müssen besonders sorgfältig geprüft werden.
Ein Gebäude kann beispielsweise enthalten:
- Ladenflächen im Erdgeschoss
- Büros in mehreren Etagen
- Wohnungen in den oberen Stockwerken
Die Tatsache, dass ein Teil des Gebäudes gewerblich genutzt wird, bedeutet nicht automatisch, dass die gesamte Immobilie ohne Einschränkungen als Gewerbeimmobilie behandelt werden kann.
Der Wohnanteil, die Flächenaufteilung sowie die tatsächliche und beabsichtigte Nutzung müssen geprüft werden.
Wenn die Rechtslage bei einer konkreten Immobilie nicht eindeutig ist, entscheidet die zuständige Behörde des Kantons, in dem sich die Immobilie befindet, ob eine Bewilligung notwendig ist.
Können Ausländer Hotels in der Schweiz kaufen?
Hotels sind für internationale Investoren besonders interessant, weil ein echter Hotelbetrieb grundsätzlich als gewerbliche Tätigkeit gilt.
Das Bundesamt für Justiz nennt Hotels ausdrücklich als Beispiel für Immobilien, die unter die Ausnahme für ständige Betriebsstätten fallen können.
Investoren sollten allerdings klar unterscheiden zwischen einem echten Hotelbetrieb und Projekten mit:
- privat gehaltenen Ferienwohnungen
- serviced apartments
- Aparthotel-Strukturen mit Wohnungseigentum
- bedeutenden Wohnanteilen
Solche Modelle können ganz andere Fragen nach der Lex Koller auslösen.
Kann ein ausländischer Investor eine Schweizer Hypothek erhalten?
Grundsätzlich ist das möglich.
Dabei müssen aber zwei verschiedene Fragen auseinandergehalten werden:
- Darf der Investor die Immobilie rechtlich erwerben?
- Ist eine Bank bereit, den Kauf zu finanzieren?
Eine Schweizer Bank wird bei der Finanzierung einer Gewerbeimmobilie typischerweise unter anderem folgende Faktoren prüfen:
- Identität und Wohnsitz des Investors
- Herkunft des Vermögens
- Herkunft der eingesetzten Mittel
- Eigentums- und Gesellschaftsstruktur
- Immobilienbewertung
- Standort
- bestehende und erwartete Mieterträge
- Qualität der Mieter
- Laufzeiten der Mietverträge
- Leerstand
- Schuldendienstfähigkeit
- Eigenkapitalanteil
- gesamte Bankbeziehung des Investors
Für internationale Käufer sollte die Finanzierung deshalb frühzeitig geklärt werden und nicht erst dann, wenn bereits eine konkrete Immobilie gefunden wurde.
Was sollte ein ausländischer Investor vor dem Kauf einer Schweizer Gewerbeimmobilie prüfen?
Der Erwerb einer Gewerbeimmobilie sollte normalerweise eine rechtliche, finanzielle, steuerliche und technische Due Diligence umfassen.
Grundbuch
Das Schweizer Grundbuch enthält wichtige Informationen über Eigentum und Rechte, die eine Immobilie betreffen.
Dazu können gehören:
- Dienstbarkeiten
- Grundpfandrechte
- andere eingetragene Rechte und Belastungen
Bestehende Mietverträge
Bei einer Renditeliegenschaft kann das Mietportfolio ebenso wichtig sein wie das Gebäude selbst.
Geprüft werden sollten unter anderem:
- aktuelle Mietzinse
- Laufzeiten
- Kündigungsrechte
- Indexierung
- Mietgarantien
- offene Forderungen
- Leerstände
- Konzentration der Mieterträge auf einzelne Hauptmieter
Bau- und Zonenrecht
Die heutige Nutzung einer Immobilie bedeutet nicht automatisch, dass jede zukünftige Nutzung ebenfalls zulässig sein wird.
Planungsrecht, Zonenordnung und allfällige Nutzungseinschränkungen sollten deshalb vor dem Kauf geprüft werden.
Technischer Zustand
Der Kaufpreis allein bestimmt nicht die tatsächliche Rendite.
Zukünftiger Sanierungsbedarf, energetische Verbesserungen und aufgeschobener Unterhalt können die Wirtschaftlichkeit einer Investition wesentlich verändern.
Umweltrisiken
Bei früher industriell oder gewerblich genutzten Grundstücken können zusätzliche Abklärungen zu Altlasten und Umweltverpflichtungen erforderlich sein.
Steuern
Die Besteuerung von Immobilien wird in der Schweiz stark durch den jeweiligen Kanton und die Gemeinde beeinflusst.
Transaktionssteuern, Grundbuch- und Notariatskosten, die Besteuerung von Mieterträgen sowie die Steuerfolgen eines späteren Verkaufs können deshalb je nach Standort erheblich variieren.
Sollte ich die Immobilie oder die Gesellschaft kaufen, der die Immobilie gehört?
Bei manchen Transaktionen besteht für internationale Investoren eine zweite Möglichkeit.
Anstatt die Immobilie direkt im Rahmen eines Asset Deals zu erwerben, kann unter Umständen auch der Kauf der Gesellschaft geprüft werden, welche die Immobilie hält.
Diese beiden Transaktionen sind rechtlich und wirtschaftlich nicht identisch.
Ein Share Deal kann andere Auswirkungen haben auf:
- Steuern
- Transaktionskosten
- Finanzierung
- historische Verpflichtungen
- Unternehmensrisiken
- Due Diligence
- späteren Verkauf
Dabei gilt ein wichtiger Grundsatz:
Wer eine Gesellschaft kauft, übernimmt möglicherweise auch ihre Vergangenheit.
Die Immobilie kann attraktiv sein, während die Gesellschaft, die sie hält, steuerliche, vertragliche, finanzielle oder andere historische Risiken aufweist.
Bei einem Share Deal muss deshalb nicht nur die Immobilie, sondern auch die Gesellschaft selbst sorgfältig geprüft werden.
Wie unterscheidet sich die Schweiz von anderen Ländern?
Internationale Investoren kommen häufig mit Erwartungen in die Schweiz, die sie aus Märkten wie Grossbritannien, den USA, Dubai oder anderen europäischen Ländern kennen.
Die Schweiz weist jedoch einige Besonderheiten auf.
Gewerbe- und Wohnimmobilien werden sehr unterschiedlich behandelt
Ein ausländischer Investor kann unter Umständen ein grosses Bürogebäude in der Schweiz erwerben, während der Kauf einer vergleichsweise kleinen Wohnimmobilie als reine Kapitalanlage deutlich stärker eingeschränkt sein kann.
Eine Schweizer Gesellschaft beseitigt die Einschränkungen nicht automatisch
Entscheidend können auch Eigentums- und Kontrollverhältnisse der Gesellschaft sein.
Der Kanton spielt eine wichtige Rolle
Die Schweiz verfügt über Bundesrecht im Immobilienbereich.
Gleichzeitig werden Steuern, Verfahren, Behördenzuständigkeiten und Transaktionskosten wesentlich durch die Kantone beeinflusst.
Eine identische Investitionsstruktur kann deshalb wirtschaftlich sehr unterschiedliche Ergebnisse haben, je nachdem, ob sich die Immobilie beispielsweise in Zürich, Schwyz, Zug, Genf, Waadt, Tessin oder einem anderen Kanton befindet.
Der Immobilienkauf verschafft kein Aufenthaltsrecht
Anders als bei bestimmten internationalen Residence-by-Investment-Programmen erhält eine Person in der Schweiz nicht automatisch ein Aufenthaltsrecht, nur weil sie eine Immobilie kauft.
Die ausgeschriebene Rendite ist nicht die tatsächliche Nettorendite
Internationale Investoren sollten zwischen der publizierten Bruttorendite und der tatsächlichen Rendite nach Berücksichtigung folgender Faktoren unterscheiden:
- Finanzierung
- Steuern
- Leerstand
- Unterhalt
- Investitionen und Renovationen
- Verwaltung
- Transaktionskosten
- Besteuerung beim späteren Verkauf
Diese Punkte sollten idealerweise geprüft werden, bevor sich der Investor vertraglich bindet.
Wird die Lex Koller derzeit geändert?
Möglicherweise.
Im April 2026 hat der Schweizer Bundesrat eine Vernehmlassung zu Vorschlägen eröffnet, mit denen bestimmte Immobilienerwerbe durch Personen im Ausland weiter eingeschränkt werden könnten.
Zu den diskutierten Punkten gehört auch eine mögliche stärkere Einschränkung von Immobilien, die durch Personen im Ausland als reine Kapitalanlage gehalten werden.
Wichtig ist jedoch die Unterscheidung zwischen geltendem Recht und einem Gesetzgebungsvorschlag.
Eine Vernehmlassung oder geplante Gesetzesänderung ist nicht automatisch bereits geltendes Recht.
Bei einer heute geplanten Transaktion muss deshalb die aktuell gültige Rechtslage geprüft werden. Gleichzeitig sollten relevante laufende Gesetzgebungsverfahren beobachtet werden.
Wie kann Alpine Capital unterstützen?
Alpine Capital und Alpine Properties begleiten internationale Unternehmer, Investoren und Familien, die Investitionen in der Schweiz prüfen.
Bei einer Gewerbeimmobilientransaktion kann unsere Arbeit bereits beginnen, bevor eine konkrete Immobilie ausgewählt wurde.
Wir unterstützen unter anderem bei:
- Definition des Investitions- und Suchprofils
- Suche nach geeigneten Schweizer Gewerbeimmobilien
- ausgewählten direkten und Off-Market-Möglichkeiten
- erster Einschätzung der Einschränkungen für ausländische Erwerber
- Gründung einer Schweizer Gesellschaft, sofern sinnvoll
- Strukturierung des Erwerbs und der Eigentumsverhältnisse
- Koordination mit Rechts- und Steuerspezialisten
- Vorbereitung von Bank- und Finanzierungsgesprächen
- Koordination der Due Diligence
- Koordination des Transaktionsprozesses
- Aufbau der benötigten Schweizer Gesellschafts- und Administrationsstruktur nach dem Erwerb
Für einen ausländischen Investor sollte die erste Frage deshalb nicht zwingend lauten:
"Welche Immobilie soll ich kaufen?"
Die besseren Fragen sind:
"Was darf ich rechtlich erwerben?"
"Wie sollte ich die Immobilie halten?"
"Wie sollte die Finanzierung strukturiert werden?"
Erst wenn diese Fragen beantwortet sind, kann die eigentliche Immobiliensuche präzise definiert werden.
Offizielle Quellen und rechtliche Grundlagen
Schweizerisches Bundesamt für Justiz – Grundstückerwerb durch Personen im Ausland https://www.bj.admin.ch/de/grundstueckerwerb-durch-personen-im-ausland
Schweizerisches Bundesamt für Justiz – Fragen und Antworten zur Lex Koller https://www.bj.admin.ch/de/fragen-und-antworten
Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland BewG / Lex Koller, SR 211.412.41
Verordnung über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland BewV, SR 211.412.411
Eidgenössische Steuerverwaltung https://www.estv.admin.ch/
Bundesamt für Justiz – Revision der Lex Koller, 2026 https://www.bj.admin.ch/de/revision-lex-koller
Ob ein konkreter Erwerb durch eine Person im Ausland bewilligungspflichtig ist, wird letztlich von der zuständigen kantonalen Behörde beurteilt. Jede Transaktion muss deshalb anhand ihrer konkreten Umstände geprüft werden.
Planen Sie den Kauf einer Gewerbeimmobilie in der Schweiz?
Wenn Sie den Erwerb eines Schweizer Bürogebäudes, einer Verkaufsfläche, einer Logistikimmobilie, eines Hotels, einer gemischt genutzten Liegenschaft oder einer anderen Gewerbeimmobilie prüfen, kann Alpine Capital die geplante Struktur analysieren, bevor Sie sich vertraglich binden.
Kontaktieren Sie Alpine Capital, um den geplanten Erwerb, die Eigentumsstruktur, die Finanzierung und die nächsten Schritte zu besprechen.