Grundsätzlich nicht frei. Nach den Regeln der Lex Koller wird eine Wohnimmobilie nicht allein deshalb zur Gewerbeimmobilie, weil sie gekauft wird, um Mieteinnahmen zu erzielen. Entscheidend ist die tatsächliche Nutzung der Immobilie. Dieser Leitfaden erklärt die Regeln für ausländische Nichtresidenten, den Unterschied zwischen Wohn- und Gewerbeimmobilien, die Situation von EU-/EFTA-Bürgern mit Wohnsitz in der Schweiz, Ferienwohnungen, Schweizer Gesellschaften und die häufigsten Missverständnisse internationaler Investoren.
Ein ausländischer Investor sieht eine Schweizer Wohnung, berechnet die möglichen Mieteinnahmen und betrachtet den Kauf als klassische Immobilieninvestition.
Nach Schweizer Recht wird die Transaktion jedoch nicht zwingend genauso beurteilt.
Das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, allgemein als Lex Koller bekannt, unterscheidet wesentlich zwischen echten Gewerbeimmobilien und Wohnimmobilien.
Diese Unterscheidung kann darüber entscheiden, ob eine im Ausland wohnhafte Person die Immobilie überhaupt erwerben darf.
Kann ein Ausländer eine Schweizer Wohnung kaufen, um sie ausschliesslich zu vermieten?
Für einen ausländischen Nichtresidenten grundsätzlich nicht allein deshalb, weil die Wohnung als Kapitalanlage gedacht ist.
Die offiziellen Informationen des Bundes stellen klar, dass der Bau, die Vermietung oder der Handel mit Wohnraum nicht als jene gewerbliche Tätigkeit gilt, für welche die Gewerbeimmobilien-Ausnahme der Lex Koller vorgesehen ist.
Das bedeutet:
Mieteinnahmen machen eine Wohnimmobilie nicht automatisch zu einer Gewerbeimmobilie.
Entscheidend ist die tatsächliche Nutzung der Immobilie.
Warum wird eine vermietete Wohnung nicht wie eine Gewerbeimmobilie behandelt?
Dies ist eine der wichtigsten Unterscheidungen für internationale Investoren.
Betrachten wir zwei Investitionen:
Ein Investor kauft ein Büro in Zürich und vermietet es an ein Beratungsunternehmen.
Ein anderer Investor kauft eine Wohnung in Zürich und vermietet sie an eine Familie.
Beide Eigentümer erzielen Mieteinnahmen.
Wirtschaftlich können beide Käufer ihre Immobilie als Kapitalanlage betrachten.
Unter der Lex Koller kann die rechtliche Behandlung jedoch völlig unterschiedlich sein.
Das Büro kann unter die Ausnahme für Grundstücke fallen, die als ständige Betriebsstätte genutzt werden.
Die Wohnung bleibt hingegen eine Wohnimmobilie, weil ihr tatsächlicher Zweck das Wohnen ist.
Die vom Eigentümer erzielten Mieteinnahmen ändern diese grundlegende Nutzung nicht.
Was sagt das Bundesamt für Justiz?
Das Bundesamt für Justiz erläutert, dass Grundstücke, die als ständige Betriebsstätte für einen wirtschaftlichen oder gewerblichen Zweck genutzt werden, grundsätzlich ohne Bewilligung durch Personen im Ausland erworben werden können.
Dabei spielt es grundsätzlich keine Rolle, ob die Gewerbeimmobilie vom Unternehmen des Käufers selbst genutzt oder an einen Dritten vermietet beziehungsweise verpachtet wird, der darin eine gewerbliche Tätigkeit ausübt.
Bei Wohnimmobilien zieht das Bundesrecht jedoch eine klare Grenze.
Der Bau, die Vermietung oder der Handel mit Wohnraum gilt nicht als jene Geschäftstätigkeit, die diese Gewerbeimmobilien-Ausnahme begründet.
Diese Unterscheidung ist zentral für das Verständnis der Schweizer Regeln für ausländische Immobilienkäufer.
Bedeutet das, dass Ausländer niemals Wohnimmobilien in der Schweiz kaufen dürfen?
Nein.
Auch diese Aussage wäre zu pauschal.
Ob ein ausländischer Käufer eine Wohnimmobilie erwerben darf, hängt von mehreren Faktoren ab, darunter:
- ob der Käufer nach der Lex Koller überhaupt als „Person im Ausland“ gilt
- Staatsangehörigkeit
- tatsächlicher Wohnsitz
- Schweizer Aufenthalts- oder Niederlassungsbewilligung
- Art der Wohnimmobilie
- Nutzung als Hauptwohnsitz
- Nutzung als Ferienwohnung
- Kanton und Gemeinde
- konkrete Struktur der Transaktion
Die erste Frage sollte deshalb nicht einfach lauten:
„Ist der Käufer Ausländer?“
Die wichtigere Frage ist:
„Gilt der Käufer nach der Lex Koller als Person im Ausland?“
Werden EU-/EFTA-Bürger mit Wohnsitz in der Schweiz anders behandelt?
Ja.
Die Staatsangehörigkeit allein entscheidet nicht über die Erwerbsmöglichkeiten.
EU-/EFTA-Bürger, die ihren tatsächlichen und rechtmässigen Wohnsitz in der Schweiz haben, werden für die Lex Koller grundsätzlich anders behandelt als Staatsangehörige derselben Länder, die im Ausland wohnen.
Das kann einen entscheidenden Unterschied machen.
Ein lettischer, deutscher, französischer, italienischer oder polnischer Staatsangehöriger, der tatsächlich in der Schweiz wohnt, kann sich deshalb in einer völlig anderen rechtlichen Situation befinden als eine Person mit derselben Staatsangehörigkeit, die dauerhaft im Ausland lebt.
Der tatsächliche Wohnsitz des Investors ist somit von grosser Bedeutung.
Was gilt für Nicht-EU-/EFTA-Staatsangehörige mit Wohnsitz in der Schweiz?
Hier können andere Regeln gelten.
Bei Drittstaatsangehörigen kann insbesondere die Art der Schweizer Aufenthalts- oder Niederlassungsbewilligung entscheidend sein.
Deshalb ist der Begriff „Ausländer“ für eine seriöse Analyse eines Schweizer Immobilienkaufs zu ungenau.
Staatsangehörigkeit, tatsächlicher Wohnsitz und Aufenthaltsstatus müssen gemeinsam betrachtet werden.
Kann ein ausländischer Nichtresident ein ganzes Mehrfamilienhaus kaufen und die Wohnungen vermieten?
Allein die Tatsache, dass ein Käufer ein ganzes Gebäude statt einer einzelnen Wohnung erwirbt, macht die Investition nicht automatisch zu einer Gewerbeimmobilie.
Wenn das Gebäude hauptsächlich aus Wohnungen besteht und diese an Personen zu Wohnzwecken vermietet werden, bleibt die zugrunde liegende Nutzung wohnwirtschaftlich.
Die Bezeichnung als „Renditeliegenschaft“, „Immobiliengeschäft“ oder „Investment Property“ ändert daran nicht automatisch etwas.
Entscheidend bleiben die tatsächliche Nutzung und die konkrete rechtliche Struktur.
Was ist, wenn ich die Wohnimmobilie über eine Schweizer Gesellschaft kaufe?
Dies ist ein weiteres häufiges Missverständnis.
Die Gründung einer Schweizer GmbH oder AG löst das Lex-Koller-Problem nicht automatisch.
Eine in der Schweiz eingetragene Gesellschaft kann selbst unter die Lex Koller fallen, wenn sie von Personen im Ausland beherrscht wird.
Darüber hinaus wird eine Wohnimmobilie nicht allein deshalb zu einer Gewerbeimmobilie, weil eine Gesellschaft Eigentümerin ist.
Ein ausländischer Investor sollte deshalb nicht davon ausgehen, dass die Gründung einer Schweizer Gesellschaft einen uneingeschränkten Erwerb von Wohnimmobilien als Kapitalanlage ermöglicht.
Die Unternehmens- und Eigentumsstruktur sollte vor dem Kauf analysiert und nicht als automatischer Umgehungsweg betrachtet werden.
Kann ich die Wohnung über mehrere Gesellschaften oder Aktionäre erwerben?
Komplexe Beteiligungsstrukturen ändern die grundlegende Lex-Koller-Beurteilung nicht zwingend.
Die Schweizer Vorschriften können über den formellen Sitz einer Gesellschaft hinaus berücksichtigen, ob diese letztlich von Personen im Ausland kontrolliert wird.
Auch indirekte Erwerbe können vom Gesetz erfasst werden.
Entscheidend ist deshalb nicht nur, welcher Name später im Grundbuch steht.
Auch die wirtschaftlichen Eigentums- und Kontrollverhältnisse können relevant sein.
Was gilt für Ferienwohnungen?
Ferienwohnungen bilden eine eigene Kategorie.
Unter bestimmten Voraussetzungen kann eine natürliche Person mit Wohnsitz im Ausland eine Bewilligung für den Erwerb einer Ferienwohnung oder einer Wohneinheit in einem Aparthotel erhalten.
Dies ist jedoch kein allgemeines System für den freien Erwerb von Renditewohnungen.
Der Käufer muss die Ferienwohnung grundsätzlich weiterhin selbst entsprechend ihrem Zweck nutzen können.
Eine zeitweise Vermietung kann möglich sein. Eine Ferienwohnung darf im Rahmen dieser Regelung jedoch nicht einfach dauerhaft während des gesamten Jahres vermietet werden.
Zusätzlich bestehen kantonale Einschränkungen und jährliche Kontingente.
Nicht jeder Schweizer Kanton ermöglicht solche Erwerbe.
Eine Ferienwohnung darf deshalb nicht mit einer normalen Wohnimmobilie zur dauerhaften Vermietung verwechselt werden.
Kann ich eine Ferienwohnung kaufen und sie das ganze Jahr über über Airbnb vermieten?
Davon sollte nicht ausgegangen werden.
Eine als Ferienwohnung bewilligte Immobilie muss die Voraussetzungen dieser Erwerbsform weiterhin erfüllen.
Nach den offiziellen Bundesinformationen muss der Käufer die Möglichkeit behalten, die Ferienwohnung selbst zu nutzen. Eine dauerhafte ganzjährige Vermietung ist innerhalb dieses Modells nicht vorgesehen.
Zusätzlich können bei Kurzzeitvermietungen kantonale und kommunale Vorschriften, Zonenrecht, Stockwerkeigentumsreglemente sowie touristische Bestimmungen relevant sein.
Ein Investor sollte deshalb eine Ferienimmobilie nicht mit der Annahme kaufen, sie könne automatisch als ganzjähriges Short-Term-Rental-Geschäft betrieben werden.
Was gilt für Serviced Apartments und Aparthotels?
Solche Strukturen müssen besonders sorgfältig analysiert werden.
Ein echter Hotelbetrieb wird grundsätzlich anders behandelt als die normale Vermietung von Wohnraum.
Das Bundesamt für Justiz zählt Hotels grundsätzlich zu den möglichen Betriebsstätten.
Ein Aparthotel kann jedoch individuell gehaltene Wohneinheiten enthalten, für die besondere Lex-Koller-Regeln gelten.
Auch ein als „Serviced Apartments“ vermarktetes Projekt kann rechtlich weiterhin Wohnraum enthalten.
Die Marketingbezeichnung entscheidet nicht.
Massgebend sind die tatsächliche rechtliche Struktur und die Nutzung des Objekts.
Kann ein ausländischer Nichtresident Wohnimmobilien für den eigenen Gebrauch kaufen?
Unter bestimmten Voraussetzungen kann dies möglich sein.
Unterschiedliche Regeln können beispielsweise gelten für:
- Hauptwohnsitze
- Ferienwohnungen
- Zweitwohnungen
- Grenzgänger
- gesetzliche Erben
- bestimmte Übertragungen innerhalb der Familie
Jede Kategorie hat eigene Voraussetzungen.
So können ausländische Nichtresidenten unter bestimmten Bedingungen eine Bewilligung für eine Ferienwohnung in dafür zugelassenen touristischen Gebieten erhalten.
Daraus entsteht jedoch kein allgemeines Recht, überall in der Schweiz Wohnimmobilien als Kapitalanlage zu kaufen.
Gibt mir der Kauf einer Schweizer Immobilie ein Aufenthaltsrecht?
Nein.
Der Besitz einer Schweizer Immobilie begründet für sich allein kein Recht auf eine Schweizer Aufenthaltsbewilligung.
Das Bundesamt für Justiz weist ausdrücklich darauf hin.
Die Schweiz sollte deshalb nicht direkt mit Staaten verglichen werden, die ein einfaches Residence-by-Investment-Programm über Immobilien anbieten.
Immobilienrecht und Aufenthaltsrecht sind getrennte Rechtsbereiche.
Wer sowohl eine Schweizer Immobilie als auch einen Schweizer Wohnsitz anstrebt, muss diese beiden Ziele separat prüfen.
Warum ist die Schweiz anders als viele andere Länder?
In zahlreichen internationalen Immobilienmärkten können ausländische Investoren Wohnungen relativ frei erwerben, um sie zu vermieten.
Dadurch entsteht schnell die Annahme, dass die Schweiz ähnlich funktioniert.
Das ist nicht der Fall.
Die Schweiz unterscheidet bewusst zwischen Immobilien, die einer gewerblichen Betriebsstätte dienen, und Wohnimmobilien.
Das führt zu einer für viele internationale Investoren überraschenden Situation:
Eine im Ausland wohnhafte Person kann unter Umständen ein bedeutendes Schweizer Bürogebäude erwerben, während der freie Erwerb einer vergleichsweise kleinen Wohnung ausschliesslich zur Vermietung erheblich eingeschränkt sein kann.
Dies gehört zu den Besonderheiten des Schweizer Immobilienrechts, die ausländische Käufer häufig erst relativ spät im Kaufprozess entdecken.
Ändert ein hoher Kaufpreis die Regeln?
Nein.
Die Lex-Koller-Beurteilung hängt nicht einfach davon ab, wie gross oder finanziell bedeutend eine Transaktion ist.
Eine Wohnimmobilie im Wert von CHF 10 Millionen wird nicht allein deshalb zur Gewerbeimmobilie, weil sie teurer ist als ein Büro im Wert von CHF 2 Millionen.
Die Nutzung der Immobilie und der rechtliche Status des Käufers bleiben entscheidend.
Spielt die Höhe der Mieteinnahmen eine Rolle?
Nicht für die Frage, ob eine Wohnnutzung aufgrund der erzielten Einnahmen zur gewerblichen Nutzung im Sinne dieser Ausnahme wird.
Eine Wohnimmobilie kann erhebliche Mieterträge generieren und trotzdem eine Wohnimmobilie im Sinne der Lex Koller bleiben.
Hier zeigt sich ein wichtiger Unterschied zwischen wirtschaftlicher und rechtlicher Terminologie.
Ein Investor kann eine Wohnung als „kommerzielles Investment“ bezeichnen, weil sie Rendite erwirtschaftet.
Rechtlich kann sie trotzdem eine Wohnimmobilie bleiben.
Was gilt, wenn ein Gebäude teilweise gewerblich und teilweise zu Wohnzwecken genutzt wird?
Gemischt genutzte Gebäude benötigen eine separate Prüfung.
Ein Gebäude kann beispielsweise enthalten:
- Verkaufsflächen
- Büros
- Restaurants
- Wohnungen
Ein gewerblicher Anteil führt nicht automatisch dazu, dass das gesamte Gebäude als uneingeschränkte Gewerbeimmobilie behandelt werden kann.
Wohnanteil, Flächenverteilung, Eigentumsstruktur sowie die tatsächliche und geplante Nutzung müssen geprüft werden.
Wenn die Situation nicht eindeutig ist, entscheidet die zuständige kantonale Behörde, ob eine Bewilligung erforderlich ist.
Wer entscheidet letztlich, ob der Kauf erlaubt ist?
Die zuständige Behörde des Kantons, in dem sich die Immobilie befindet.
Das Bundesamt für Justiz weist darauf hin, dass der Vollzug der Lex Koller primär Sache der Kantone ist.
Die kantonale Behörde beurteilt, ob ein bestimmter Erwerb bewilligungspflichtig ist und ob die gesetzlichen Voraussetzungen für eine Bewilligung erfüllt sind.
Bei einer konkreten Transaktion sollte die Rechtslage deshalb geklärt werden, bevor der Käufer einen verbindlichen Kaufvertrag abschliesst.
Kann ich zuerst den Kaufvertrag unterschreiben und die Lex Koller danach klären?
Das ist grundsätzlich keine sinnvolle Vorgehensweise.
Ein internationaler Investor sollte die Erwerbsstruktur und die Lex-Koller-Situation prüfen, bevor er sich vertraglich bindet.
Dies ist besonders wichtig, wenn:
- der Käufer im Ausland wohnt
- die Immobilie Wohnungen enthält
- eine Schweizer Gesellschaft eingesetzt werden soll
- das Gebäude gemischt genutzt wird
- eine Ferienwohnungsregelung relevant sein könnte
- die Transaktion als Share Deal strukturiert wird
- das Objekt ein ungewöhnliches Betriebs- oder Vermietungsmodell hat
Eine frühzeitige Klärung kann verhindern, dass erhebliche Zeit und Kosten in eine Transaktion investiert werden, die später nicht wie vorgesehen durchgeführt werden kann.
Wird die Lex Koller 2026 geändert?
Eine Revision ist derzeit relevant.
Im April 2026 eröffnete der Schweizer Bundesrat eine Vernehmlassung zu Vorschlägen für eine Verschärfung der Lex Koller.
Die diskutierten Änderungen betreffen unter anderem Erwerbe durch Personen im Ausland sowie Bereiche der Wohn- und Ferienimmobilien.
Die Vernehmlassung endete im Juli 2026.
Ein Gesetzgebungsvorschlag darf jedoch nicht mit geltendem Recht verwechselt werden.
Investoren sollten klar unterscheiden zwischen:
- den heute geltenden Vorschriften; und
- möglichen zukünftigen Einschränkungen, die sich im Gesetzgebungsverfahren noch ändern können.
Für heute geplante Transaktionen ist die aktuell geltende Rechtslage massgebend. Wesentliche laufende Gesetzgebungsverfahren sollten gleichzeitig beobachtet werden.
Was sollte ein ausländischer Investor klären, bevor er nach Schweizer Wohnimmobilien als Kapitalanlage sucht?
Bevor Zeit in Immobilienportale, Besichtigungen oder Verhandlungen mit Verkäufern investiert wird, sollte zunächst geklärt werden:
- Wo hat der Käufer seinen tatsächlichen rechtlichen Wohnsitz?
- Welche Staatsangehörigkeit besitzt er?
- Welche Schweizer Aufenthalts- oder Niederlassungsbewilligung besitzt er gegebenenfalls?
- Gilt er nach der Lex Koller als Person im Ausland?
- Wie soll die Immobilie genutzt werden?
- Soll sie Hauptwohnsitz, Ferienimmobilie oder reine Kapitalanlage sein?
- In welchem Kanton und welcher Gemeinde befindet sie sich?
- Ist eine Vermietung vorgesehen?
- Soll die Immobilie persönlich oder über eine Gesellschaft gehalten werden?
- Wie soll der Kauf finanziert werden?
Diese Vorprüfung kann grundlegend verändern, welche Immobilien für den Investor überhaupt infrage kommen.
Wie kann Alpine Capital unterstützen?
Alpine Capital und Alpine Properties beraten internationale Unternehmer, Investoren und Familien, die einen Immobilienerwerb in der Schweiz prüfen.
Noch bevor die eigentliche Suche nach einer Wohnimmobilie beginnt, können wir dabei helfen, die geplante Erwerbsstruktur zu klären und die notwendigen Schweizer Spezialisten zu koordinieren.
Je nach Transaktion kann unsere Unterstützung umfassen:
- erste Analyse der Situation des Investors
- Klärung der geplanten Nutzung der Immobilie
- Koordination einer Lex-Koller-Beurteilung
- Immobiliensuche und ausgewählte direkte oder Off-Market-Möglichkeiten
- Vorbereitung von Schweizer Bank- und Finanzierungsgesprächen
- Unternehmens- und Eigentumsstrukturierung, sofern sinnvoll
- Koordination mit Rechtsanwälten, Steuerberatern und Notaren
- Koordination der Due Diligence
- Begleitung des Transaktionsprozesses
Für einen ausländischen Investor lautet die richtige erste Frage deshalb häufig nicht:
„Welche Wohnung soll ich kaufen?“
Sondern:
„Darf ich diese Art von Immobilie für diesen konkreten Zweck überhaupt erwerben?“
Erst wenn diese Frage geklärt ist, kann die Suche gezielt auf Immobilien ausgerichtet werden, die der Investor tatsächlich erwerben kann.
Offizielle Quellen und rechtliche Grundlagen
Schweizerisches Bundesamt für Justiz – Grundstückerwerb durch Personen im Ausland https://www.bj.admin.ch/en/acquisition-of-property-by-foreign-non-residents
Schweizerisches Bundesamt für Justiz – Fragen und Antworten zur Lex Koller https://www.bj.admin.ch/en/questions-and-answers
Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland BewG / Lex Koller, SR 211.412.41
Verordnung über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland BewV, SR 211.412.411
Schweizerisches Bundesamt für Justiz – Revision Lex