Может ли иностранный инвестор купить жилую недвижимость в Швейцарии и сдавать её в аренду?

Иностранный инвестор видит квартиру в Швейцарии, рассчитывает возможный арендный доход и рассматривает покупку как обычную инвестицию в недвижимость.

Однако с точки зрения швейцарского законодательства такая сделка может оцениваться совершенно иначе.

Федеральный закон о приобретении недвижимости лицами за рубежом, широко известный как Lex Koller, проводит принципиальное различие между коммерческой и жилой недвижимостью.

Именно это различие может определить, имеет ли проживающий за границей иностранный инвестор право приобрести конкретный объект.

Может ли иностранец купить квартиру в Швейцарии исключительно для сдачи в аренду?

Для иностранного нерезидента — как правило, не просто на том основании, что квартира приобретается в качестве инвестиции.

Официальные разъяснения швейцарских федеральных органов указывают, что строительство, сдача в аренду или торговля жилой недвижимостью не считаются той коммерческой деятельностью, на которую распространяется исключение Lex Koller для коммерческой недвижимости.

Иными словами:

Получение арендного дохода само по себе не превращает жилую недвижимость в коммерческую.

Решающее значение имеет фактическое использование объекта.

Почему сдаваемая в аренду квартира не считается коммерческой недвижимостью?

Это одно из наиболее важных различий для международных инвесторов.

Рассмотрим две инвестиции.

Один инвестор покупает офис в Цюрихе и сдаёт его консалтинговой компании.

Другой инвестор покупает квартиру в Цюрихе и сдаёт её семье.

Оба собственника получают арендный доход.

С экономической точки зрения оба могут считать свою недвижимость инвестиционным активом.

Однако с точки зрения Lex Koller юридическая ситуация может быть совершенно разной.

Офис может подпадать под исключение для недвижимости, используемой в качестве постоянного места ведения коммерческой деятельности.

Квартира остаётся жилой недвижимостью, поскольку её фактическое назначение — проживание людей.

Размер и сам факт получения арендного дохода этого не меняют.

Что говорит Федеральное ведомство юстиции Швейцарии?

Федеральное ведомство юстиции разъясняет, что недвижимость, используемая в качестве постоянного места ведения экономической или коммерческой деятельности, в принципе может приобретаться лицами за рубежом без разрешения.

При этом, как правило, не имеет значения, используется ли коммерческая недвижимость собственной компанией покупателя или сдаётся третьему лицу, которое осуществляет в ней коммерческую деятельность.

В отношении жилой недвижимости проводится чёткая граница.

Строительство, сдача в аренду или торговля жилой недвижимостью не считаются той коммерческой деятельностью, которая создаёт право на данное исключение.

Это различие имеет принципиальное значение для понимания швейцарских правил приобретения недвижимости иностранцами.

Значит ли это, что иностранцы вообще не могут покупать жилую недвижимость в Швейцарии?

Нет.

Такое утверждение было бы слишком широким.

Возможность приобретения жилой недвижимости иностранцем зависит от целого ряда факторов, включая:

• считается ли покупатель «лицом за рубежом» в понимании Lex Koller
• гражданство
• фактическое место проживания
• наличие и вид швейцарского разрешения на пребывание или поселение
• тип жилой недвижимости
• использование в качестве основного места жительства
• использование в качестве недвижимости для отдыха
• кантон и муниципалитет
• конкретную структуру сделки

Поэтому первый вопрос должен звучать не просто:

«Является ли покупатель иностранцем?»

Более важный вопрос:

«Считается ли покупатель лицом за рубежом в понимании Lex Koller?»

Отличается ли положение граждан ЕС и ЕАСТ, проживающих в Швейцарии?

Да.

Само по себе иностранное гражданство не определяет возможность приобретения недвижимости.

Граждане ЕС и ЕАСТ, которые действительно и законно проживают в Швейцарии, в рамках Lex Koller рассматриваются иначе, чем граждане тех же государств, постоянно проживающие за границей.

Это может полностью изменить юридическую ситуацию.

Например, гражданин Латвии, Германии, Франции, Италии или Польши, фактически проживающий в Швейцарии, может находиться в совершенно иной правовой позиции, чем гражданин той же страны, постоянно живущий за пределами Швейцарии.

Поэтому фактическое место жительства инвестора имеет большое значение.

Что касается граждан стран, не входящих в ЕС или ЕАСТ, которые живут в Швейцарии?

Для них могут действовать другие правила.

В частности, для граждан третьих стран значение может иметь вид швейцарского разрешения на пребывание или поселение.

Поэтому слово «иностранец» слишком общее для серьёзного анализа возможности покупки швейцарской недвижимости.

Гражданство, фактическое место проживания и статус пребывания необходимо рассматривать вместе.

Может ли иностранный нерезидент купить целый многоквартирный дом и сдавать квартиры?

Тот факт, что инвестор покупает целое здание, а не одну квартиру, сам по себе не превращает объект в коммерческую недвижимость.

Если здание преимущественно состоит из квартир, которые сдаются людям для проживания, основное использование остаётся жилым.

Названия «доходная недвижимость», «инвестиционный объект» или «бизнес в сфере недвижимости» сами по себе не меняют юридическую классификацию.

Решающими остаются фактическое назначение объекта и конкретная структура сделки.

Что если купить жилую недвижимость через швейцарскую компанию?

Это ещё одно распространённое заблуждение.

Создание швейцарской GmbH или AG автоматически не решает вопрос Lex Koller.

Компания, зарегистрированная в Швейцарии, при определённых обстоятельствах сама может подпадать под Lex Koller, если она контролируется лицами за рубежом.

Кроме того, жилая недвижимость не превращается в коммерческую только потому, что её владельцем является компания.

Иностранный инвестор поэтому не должен исходить из того, что создание швейцарской компании автоматически позволяет свободно приобретать жилую недвижимость в инвестиционных целях.

Корпоративную структуру следует анализировать до приобретения, а не использовать как предполагаемый автоматический способ обойти ограничения.

Можно ли приобрести квартиру через несколько компаний или акционеров?

Сложная структура владения не обязательно меняет основную оценку по Lex Koller.

Швейцарское законодательство может учитывать не только формальное место регистрации компании, но и то, кем она фактически контролируется.

Косвенное приобретение также может подпадать под действие законодательства.

Поэтому имеет значение не только имя, которое в конечном итоге будет указано в земельном реестре.

Конечная структура собственности и контроля также может быть существенной.

Что касается недвижимости для отдыха?

Недвижимость для отдыха представляет собой отдельную категорию.

При определённых условиях физическое лицо, проживающее за границей, может получить разрешение на приобретение недвижимости для отдыха или жилой единицы в апарт-отеле.

Однако это не является системой свободного приобретения инвестиционных квартир.

Покупатель должен сохранять возможность лично использовать недвижимость для отдыха в соответствии с её назначением.

Временная сдача в аренду может быть допустима, однако в рамках этого режима объект нельзя просто постоянно сдавать в аренду в течение всего года.

Кроме того, существуют кантональные ограничения и ежегодные квоты.

Не каждый швейцарский кантон допускает такие приобретения.

Поэтому недвижимость для отдыха нельзя путать с обычной жилой недвижимостью, приобретаемой для постоянной сдачи в аренду.

Можно ли купить квартиру для отдыха и сдавать её посуточно круглый год?

Не следует исходить из того, что это автоматически разрешено.

Недвижимость, приобретённая с разрешением как объект для отдыха, должна продолжать соответствовать условиям такого приобретения.

Согласно официальным федеральным разъяснениям, покупатель должен сохранять возможность лично пользоваться такой недвижимостью. Постоянная круглогодичная сдача в аренду в рамках этого режима не предусмотрена.

Кроме Lex Koller, краткосрочная аренда может регулироваться кантональными и муниципальными нормами, зонированием, правилами собственности в кондоминиуме и туристическим законодательством.

Поэтому инвестору не следует приобретать недвижимость для отдыха, исходя из предположения, что её автоматически можно превратить в круглогодичный бизнес краткосрочной аренды.

Что касается апартаментов с гостиничным обслуживанием и апарт-отелей?

Такие структуры требуют особенно тщательного анализа.

Настоящий гостиничный бизнес в принципе рассматривается иначе, чем обычная сдача жилых помещений.

Федеральное ведомство юстиции относит гостиницы к возможным объектам коммерческой деятельности.

Однако апарт-отель может включать отдельные жилые единицы, принадлежащие индивидуальным собственникам, для которых действуют специальные правила Lex Koller.

Аналогично проект, рекламируемый как апартаменты с гостиничным обслуживанием, с юридической точки зрения может по-прежнему включать жилую недвижимость.

Маркетинговое название объекта не является решающим.

Необходимо анализировать его фактическую юридическую и операционную структуру.

Может ли иностранный нерезидент купить жилую недвижимость для собственного использования?

При определённых обстоятельствах это возможно.

Разные правила могут применяться, например, к:

• основному месту жительства
• недвижимости для отдыха
• второму жилью
• приграничным работникам
• законным наследникам
• определённым передачам недвижимости внутри семьи

Для каждой категории действуют свои требования.

Например, некоторые иностранные нерезиденты при определённых условиях могут получить разрешение на приобретение недвижимости для отдыха в соответствующих туристических регионах.

Однако это не создаёт общего права покупать жилую недвижимость в инвестиционных целях в любом месте Швейцарии.

Даёт ли покупка недвижимости право на проживание в Швейцарии?

Нет.

Владение швейцарской недвижимостью само по себе не создаёт права на получение швейцарского вида на жительство.

Федеральное ведомство юстиции прямо указывает на это.

Поэтому Швейцарию нельзя напрямую сравнивать с государствами, предлагающими право на проживание через инвестиции в недвижимость.

Право собственности на недвижимость и миграционный статус являются отдельными юридическими вопросами.

Если инвестор хочет одновременно приобрести недвижимость и переехать в Швейцарию, эти две цели необходимо анализировать отдельно.

Почему Швейцария отличается от многих других стран?

На многих международных рынках недвижимости иностранные инвесторы могут относительно свободно покупать квартиры исключительно для получения арендного дохода.

Из-за этого естественно возникает предположение, что в Швейцарии действует аналогичный подход.

Это не так.

Швейцария сознательно проводит различие между недвижимостью, используемой для коммерческой деятельности, и жилой недвижимостью.

В результате возникает ситуация, которая многим иностранным инвесторам кажется нелогичной:

Проживающий за границей инвестор при определённых условиях может приобрести крупное офисное здание в Швейцарии, но не иметь возможности свободно купить сравнительно небольшую квартиру исключительно для сдачи в аренду.

Это одна из особенностей швейцарского законодательства о недвижимости, которую иностранные покупатели нередко обнаруживают только после начала поиска объекта.

Меняет ли высокая цена недвижимости правила?

Нет.

Оценка по Lex Koller не зависит просто от размера или стоимости сделки.

Жилая недвижимость стоимостью 10 миллионов швейцарских франков не становится коммерческой только потому, что она дороже офиса стоимостью 2 миллиона швейцарских франков.

Назначение недвижимости и правовой статус покупателя остаются определяющими.

Имеет ли значение размер арендного дохода?

Не для определения того, превращается ли жилая недвижимость в коммерческую в рамках данного исключения.

Жилой объект может приносить значительный арендный доход и при этом оставаться жилой недвижимостью для целей Lex Koller.

Здесь особенно хорошо видна разница между экономической и юридической терминологией.

Инвестор может называть квартиру «коммерческой инвестицией», потому что она приносит доход.

С юридической точки зрения объект всё равно может оставаться жилой недвижимостью.

Что если часть здания используется для бизнеса, а часть — для проживания?

Объекты смешанного назначения требуют отдельного анализа.

Например, здание может включать:

• торговые помещения
• офисы
• ресторан
• квартиры

Наличие коммерческой части не означает автоматически, что весь объект может рассматриваться как коммерческая недвижимость без ограничений.

Необходимо анализировать долю жилых помещений, распределение площадей, структуру собственности, а также фактическое и предполагаемое использование.

Если ситуация неоднозначна, компетентный кантональный орган определяет, требуется ли разрешение.

Кто в конечном итоге решает, разрешена ли покупка?

Компетентный орган кантона, в котором находится недвижимость.

Федеральное ведомство юстиции указывает, что применение Lex Koller в первую очередь относится к компетенции кантонов.

Кантональный орган определяет, требует ли конкретное приобретение разрешения и выполнены ли законодательные условия для его выдачи.

Поэтому в конкретной сделке правовую ситуацию следует выяснить до подписания покупателем обязательного договора купли-продажи.

Можно ли сначала подписать договор, а потом разобраться с Lex Koller?

Это, как правило, не является разумным подходом.

Международному инвестору следует выяснить структуру приобретения и положение по Lex Koller до того, как он примет на себя обязательства по сделке.

Это особенно важно, если:

• покупатель проживает за границей
• объект содержит жилые помещения
• планируется использовать швейцарскую компанию
• здание имеет смешанное назначение
• рассматривается режим недвижимости для отдыха
• сделка структурируется как покупка компании, владеющей недвижимостью
• объект имеет необычную модель эксплуатации или сдачи в аренду

Предварительная проверка позволяет избежать значительных расходов времени и денег на сделку, которую в конечном итоге невозможно реализовать в запланированной форме.

Меняется ли Lex Koller в 2026 году?

В настоящее время рассматривается соответствующая реформа.

В апреле 2026 года Федеральный совет Швейцарии открыл процедуру консультаций по предложениям об ужесточении Lex Koller.

Обсуждаемые изменения затрагивают, в частности, приобретение недвижимости лицами за рубежом, а также вопросы жилой недвижимости и объектов для отдыха.

Процедура консультаций завершилась в июле 2026 года.

Однако законодательное предложение нельзя путать с действующим законодательством.

Инвесторам следует чётко различать:

1. правила, действующие сегодня;
2. возможные будущие ограничения, которые ещё могут измениться в ходе законодательного процесса.

Для сделок, планируемых сейчас, необходимо исходить из действующего законодательства, одновременно отслеживая существенные изменения, находящиеся на рассмотрении.

Что следует выяснить иностранному инвестору до начала поиска жилой недвижимости в Швейцарии?

До того как тратить время на порталы недвижимости, поездки на просмотры или переговоры с продавцами, следует определить:

• где находится фактическое и юридическое место жительства покупателя
• какое у него гражданство
• имеется ли швейцарское разрешение на пребывание или поселение и какого оно типа
• считается ли покупатель лицом за рубежом в понимании Lex Koller
• как предполагается использовать недвижимость
• будет ли это основное место жительства, недвижимость для отдыха или исключительно инвестиция
• в каком кантоне и муниципалитете расположен объект
• планируется ли сдача в аренду
• будет ли недвижимость принадлежать инвестору лично или компании
• как будет финансироваться приобретение

Эта предварительная проверка может полностью изменить круг объектов, которые инвестору вообще имеет смысл рассматривать.

Как может помочь Alpine Capital?

Alpine Capital и Alpine Properties консультируют международных предпринимателей, инвесторов и семьи, рассматривающие приобретение недвижимости в Швейцарии.

Ещё до начала поиска жилой недвижимости мы можем помочь определить предполагаемую структуру приобретения и координировать работу необходимых швейцарских специалистов.

В зависимости от сделки наша поддержка может включать:

• предварительный анализ ситуации инвестора
• определение предполагаемого использования недвижимости
• координацию оценки по Lex Koller
• поиск недвижимости и отдельные прямые предложения или объекты вне открытого рынка
• подготовку к переговорам со швейцарскими банками и по вопросам финансирования
• корпоративное структурирование, если оно целесообразно
• координацию работы с юристами, налоговыми консультантами и нотариусами
• координацию юридической, финансовой и технической проверки объекта
• сопровождение процесса сделки

Для иностранного инвестора правильный первый вопрос поэтому часто звучит не так:

«Какую квартиру мне купить?»

А так:

«Имею ли я право приобрести именно этот тип недвижимости именно для этой цели?»

Только после ответа на этот вопрос поиск можно направить на те объекты, которые инвестор действительно имеет право приобрести.

Официальные источники и правовая база

Федеральное ведомство юстиции Швейцарии — приобретение недвижимости лицами за рубежом https://www.bj.admin.ch/en/acquisition-of-property-by-foreign-non-residents

Федеральное ведомство юстиции Швейцарии — вопросы и ответы по Lex Koller https://www.bj.admin.ch/en/questions-and-answers

Федеральный закон о приобретении недвижимости лицами за рубежом Lex Koller, SR 211.412.41

Постановление о приобретении недвижимости лицами за рубежом SR 211.412.411

Федеральное ведомство юстиции Швейцарии — пересмотр Lex Koller, 2026 https://www.bj.admin.ch/de/revision-lex-koller

Окончательное решение о том, требуется ли разрешение для конкретной сделки с участием лица, проживающего за рубежом, принимает компетентный орган кантона, в котором находится недвижимость.

Поэтому каждая сделка должна оцениваться индивидуально с учётом статуса покупателя, типа недвижимости, её фактического и предполагаемого использования, структуры владения и конкретных обстоятельств приобретения.