Могут ли иностранцы покупать коммерческую недвижимость в Швейцарии?

Иностранному инвестору не обязательно проживать в Швейцарии, чтобы приобрести здесь коммерческую недвижимость.

Для многих международных покупателей это неожиданно, поскольку Швейцария известна ограничениями на приобретение недвижимости лицами, проживающими за рубежом.

Однако швейцарское законодательство проводит принципиальное различие между жилой недвижимостью и объектами, которые действительно используются в коммерческих целях.

Согласно действующим правилам Lex Koller, соответствующая коммерческая недвижимость, как правило, может приобретаться лицами за рубежом без предварительного разрешения на покупку.

Могут ли иностранцы покупать коммерческую недвижимость в Швейцарии?

Да.

Согласно Федеральному ведомству юстиции Швейцарии, недвижимость, используемая в качестве постоянного места ведения экономической или коммерческой деятельности, как правило, может приобретаться лицами за рубежом без разрешения по Lex Koller.

К таким объектам могут относиться:

• офисные здания
• производственные помещения
• складские и логистические объекты
• торговые центры
• магазины и торговые площади
• гостиницы
• рестораны
• мастерские
• врачебные кабинеты
• другие помещения, используемые для реальной коммерческой деятельности

Это исключение предусмотрено Федеральным законом о приобретении недвижимости лицами за рубежом, широко известным как Lex Koller.

Должен ли иностранный инвестор сам вести бизнес в приобретённом объекте?

Нет.

Это один из наиболее важных моментов для международных инвесторов.

Иностранный покупатель не обязан использовать коммерческую недвижимость для собственного бизнеса.

Согласно официальным разъяснениям Федерального ведомства юстиции, коммерческий объект может использоваться самим предприятием покупателя либо сдаваться в аренду или лизинг третьему лицу, осуществляющему в нём коммерческую деятельность.

Таким образом, соответствующая требованиям коммерческая недвижимость в Швейцарии в принципе может приобретаться и исключительно как инвестиция.

Например, иностранный инвестор может приобрести офисное здание и сдавать офисные помещения компаниям.

Это принципиально отличается от приобретения квартир для сдачи частным лицам для проживания.

Считается ли покупка квартиры для сдачи в аренду коммерческой недвижимостью?

Нет.

Именно здесь особенно часто возникает недоразумение.

Тот факт, что недвижимость приобретается с целью получения арендного дохода, сам по себе не превращает её в коммерческую недвижимость в понимании Lex Koller.

Решающим является фактическое использование объекта.

Например:

• офис, сдаваемый компании, может считаться коммерческой недвижимостью;
• магазин, сдаваемый розничному оператору, может считаться коммерческой недвижимостью;
• склад, сдаваемый компании, может считаться коммерческой недвижимостью;
• квартира, сдаваемая частному лицу для проживания, не становится коммерческой недвижимостью только потому, что собственник получает арендный доход.

Многоквартирный жилой дом также не становится автоматически коммерческой недвижимостью в смысле данного исключения только потому, что квартиры сдаются в аренду.

Для иностранных инвесторов это различие имеет особое значение.

Инвестиция в жилую недвижимость может по-прежнему подпадать под ограничения Lex Koller, даже если объект приобретается исключительно с целью получения финансовой доходности.

В чём главное различие между коммерческой и жилой недвижимостью?

Решающим фактором является не то, считает ли сам покупатель объект инвестицией.

Важен фактический характер использования недвижимости.

Швейцарские правила проводят существенное различие между недвижимостью, используемой для коммерческой деятельности, и жилой недвижимостью.

Поэтому инвестор, приобретающий, например, многоквартирный дом и сдающий квартиры частным лицам, не может автоматически воспользоваться исключением для коммерческой недвижимости только потому, что объект приносит доход.

Именно эту разницу иностранные инвесторы нередко не учитывают при первоначальном анализе швейцарского рынка.

Обязательно ли иностранному покупателю жить в Швейцарии?

Не обязательно.

Для соответствующей требованиям коммерческой недвижимости проживание инвестора за границей само по себе, как правило, не препятствует приобретению.

Это существенно отличается от многих сделок с жилой недвижимостью, где решающее значение могут иметь гражданство, место проживания, вид разрешения на пребывание, предполагаемое использование объекта и его местонахождение.

Есть ещё одно важное различие:

Покупка недвижимости в Швейцарии сама по себе не предоставляет права на проживание в стране.

Право собственности на недвижимость и иммиграционный статус являются отдельными юридическими вопросами.

Нужна ли иностранному инвестору швейцарская компания?

Не обязательно.

В зависимости от конкретной сделки недвижимость потенциально может приобретаться:

• инвестором лично
• швейцарской компанией
• иностранной компанией
• через другую подходящую инвестиционную или корпоративную структуру

Однако выбор структуры зависит не только от того, кто юридически имеет право приобрести объект.

До определения покупателя следует рассмотреть, в частности:

• налогообложение
• финансирование
• ответственность
• арендный доход
• распределение прибыли
• будущую стратегию продажи
• наследственное и преемственное планирование
• происхождение капитала и денежных средств
• международное налогообложение
• соглашения об избежании двойного налогообложения
• Asset Deal или Share Deal

Структуру владения желательно определить до подписания обязательного договора купли-продажи.

Можно ли просто открыть швейцарскую компанию и через неё покупать жилую недвижимость?

Нет.

Швейцарская компания не является универсальным способом обойти Lex Koller.

Даже компания, зарегистрированная в Швейцарии, при определённых обстоятельствах может рассматриваться как контролируемая лицами за рубежом.

Ещё важнее другое:

Жилая недвижимость не превращается в коммерческую только потому, что её владельцем является швейцарская GmbH или AG.

Фактическое использование объекта остаётся определяющим.

Поэтому швейцарская компания может быть подходящей структурой для определённых инвестиций, но она не устраняет автоматически ограничения на приобретение жилой недвижимости иностранными инвесторами.

Что происходит с объектами смешанного назначения?

Недвижимость смешанного назначения требует особенно внимательного анализа.

Например, одно здание может включать:

• магазины на первом этаже
• офисы на нескольких этажах
• жилые квартиры на верхних этажах

Наличие коммерческих помещений не означает автоматически, что весь объект может рассматриваться как коммерческая недвижимость без ограничений.

Необходимо анализировать жилую часть, распределение площадей, фактическое и предполагаемое использование объекта.

Если правовая ситуация в отношении конкретной недвижимости не очевидна, вопрос о необходимости разрешения решает компетентный орган кантона, в котором расположен объект.

Могут ли иностранцы покупать гостиницы в Швейцарии?

Гостиничная недвижимость представляет особый интерес для международных инвесторов, поскольку настоящий гостиничный бизнес в принципе относится к коммерческой деятельности.

Федеральное ведомство юстиции прямо приводит гостиницы среди примеров объектов, которые могут подпадать под исключение для постоянного места ведения бизнеса.

Однако необходимо отличать настоящий гостиничный объект от проектов, включающих:

• частные апартаменты для отдыха
• serviced apartments
• апарт-отели с индивидуальной собственностью на квартиры
• значительную жилую составляющую

Такие структуры могут создавать совершенно иные вопросы в рамках Lex Koller.

Может ли иностранный инвестор получить ипотеку в швейцарском банке?

Потенциально да.

Однако необходимо разделять два разных вопроса:

1. Имеет ли инвестор юридическое право приобрести объект?
2. Готов ли банк финансировать эту покупку?

При рассмотрении финансирования коммерческой недвижимости швейцарский банк может анализировать:

• личность и место проживания инвестора
• происхождение состояния
• происхождение денежных средств
• структуру владения
• оценочную стоимость объекта
• местоположение
• существующий и ожидаемый арендный доход
• качество арендаторов
• сроки договоров аренды
• уровень вакантности
• способность обслуживать кредит
• размер собственного капитала
• общие банковские отношения клиента

Поэтому иностранным инвесторам целесообразно рассматривать вопрос финансирования на раннем этапе, а не только после того, как конкретный объект уже найден.

Что иностранному инвестору следует проверить перед покупкой коммерческой недвижимости?

Приобретение коммерческой недвижимости обычно требует юридической, финансовой, налоговой и технической Due Diligence.

Земельный реестр

Швейцарский земельный реестр содержит важную информацию о праве собственности и правах третьих лиц в отношении объекта.

Сюда могут относиться:

• сервитуты
• залоговые права
• другие зарегистрированные права и обременения

Действующие договоры аренды

Для доходной недвижимости портфель арендаторов может быть не менее важен, чем само здание.

Следует проверить:

• действующую арендную плату
• сроки договоров
• условия расторжения
• индексацию
• гарантии арендаторов
• задолженность
• свободные площади
• зависимость дохода от одного или нескольких крупных арендаторов

Зонирование и разрешённое использование

То, что объект используется определённым образом сегодня, не означает автоматически, что любое предполагаемое использование будет разрешено в будущем.

Поэтому до приобретения следует проверить строительные нормы, зонирование и возможные ограничения использования.

Техническое состояние

Цена покупки сама по себе не определяет реальную доходность инвестиции.

Будущая реконструкция, энергетическая модернизация, капитальные затраты и накопленный ремонт могут существенно изменить экономический результат.

Экологические риски

Бывшие промышленные и производственные объекты могут требовать дополнительной проверки возможного загрязнения и экологических обязательств.

Налоги

Налогообложение недвижимости в Швейцарии в значительной степени зависит от кантона и муниципалитета, в котором расположен объект.

Налоги и сборы при сделке, расходы земельного реестра и нотариуса, налогообложение арендного дохода и налоговые последствия последующей продажи могут существенно различаться в зависимости от местонахождения недвижимости.

Два объекта с одинаковой ценой покупки и одинаковой заявленной доходностью могут поэтому иметь совершенно разную фактическую доходность после уплаты налогов и расходов.

Что лучше купить: саму недвижимость или компанию, которой она принадлежит?

В некоторых случаях международный инвестор может рассматривать альтернативный вариант.

Вместо непосредственной покупки недвижимости в рамках Asset Deal потенциально можно приобрести акции или доли компании, которой принадлежит объект.

С экономической и юридической точки зрения это разные сделки.

Share Deal может иметь иные последствия в отношении:

• налогов
• транзакционных расходов
• финансирования
• исторических обязательств
• корпоративных рисков
• Due Diligence
• последующей продажи

Здесь действует особенно важный принцип:

Покупая компанию, инвестор может приобрести не только её недвижимость, но и её историю.

Сам объект может быть привлекательным, однако владеющая им компания может иметь исторические налоговые, договорные, финансовые или иные риски.

Поэтому при Share Deal необходимо проводить Due Diligence как недвижимости, так и самой компании.

Более низкие транзакционные расходы сами по себе не означают более низкий риск сделки.

Как обычно проходит покупка коммерческой недвижимости в Швейцарии?

Типичный процесс может включать:

1. определение инвестиционной стратегии и профиля объекта;
2. выбор подходящей структуры владения;
3. предварительную оценку возможностей финансирования;
4. поиск подходящих объектов;
5. подачу предварительного предложения;
6. согласование эксклюзивности, если это необходимо;
7. юридическую, налоговую, финансовую и техническую Due Diligence;
8. проверку вопросов Lex Koller и получение необходимых подтверждений;
9. согласование договора купли-продажи;
10. окончательное оформление финансирования;
11. нотариальное оформление сделки, где оно требуется;
12. регистрацию и закрытие сделки.

При прямом приобретении швейцарской недвижимости нотариус и земельный реестр играют особенно важную роль.

Право собственности на недвижимость не переходит только потому, что покупатель и продавец подписали частный договор.

Чем Швейцария отличается от других стран?

Иностранные инвесторы часто приходят на швейцарский рынок с представлениями, сформированными в Великобритании, США, Дубае или других международных рынках недвижимости.

У Швейцарии есть несколько особенностей, которые могут оказаться неожиданными.

Коммерческая и жилая недвижимость регулируются совершенно по-разному

Иностранный инвестор потенциально может приобрести крупное офисное здание в Швейцарии, одновременно столкнувшись с существенными ограничениями при попытке купить сравнительно небольшую жилую недвижимость исключительно как инвестицию.

Швейцарская компания автоматически не устраняет ограничения

Структура собственности и фактический контроль над компанией также могут иметь значение.

Регистрация GmbH или AG сама по себе не превращает запрещённую или ограниченную покупку жилой недвижимости в разрешённую сделку.

Кантон имеет большое значение

В Швейцарии действует федеральное законодательство в сфере недвижимости.

Однако налогообложение, процедуры, компетентные органы и транзакционные расходы в значительной степени зависят от кантона.

Одна и та же инвестиционная структура может поэтому иметь разные экономические результаты в зависимости от того, находится ли недвижимость, например, в Цюрихе, Швице, Цуге, Женеве, Во, Тичино или другом кантоне.

Покупка недвижимости не даёт права на проживание

В отличие от некоторых международных программ residence by investment, приобретение недвижимости в Швейцарии само по себе не предоставляет иностранцу права на проживание в стране.

Недвижимость и иммиграционный статус должны рассматриваться отдельно.

Стабильный швейцарский рынок не устраняет инвестиционный риск

Для международного инвестора Швейцария может быть привлекательна благодаря политической и правовой стабильности, устойчивой институциональной среде и швейцарскому франку.

Однако это не означает, что любая швейцарская недвижимость автоматически является хорошей инвестицией.

Качество конкретного объекта, его цена, местоположение, арендаторы, финансирование, техническое состояние и будущая ликвидность остаются решающими.

Заявленная доходность — это ещё не фактическая доходность инвестиции

Международному инвестору следует отличать заявленную валовую доходность от реального результата после учёта:

• финансирования
• налогов
• вакантности
• содержания недвижимости
• капитальных затрат и ремонта
• управления
• расходов на приобретение
• налогообложения при последующей продаже

Особенно для инвестора, переводящего часть капитала из другой страны в Швейцарию, необходимо рассматривать не только стоимость объекта, но и всю инвестиционную структуру.

Меняется ли сейчас Lex Koller?

Возможно.

В апреле 2026 года Федеральный совет Швейцарии открыл процедуру консультаций по предложениям, предусматривающим дальнейшее ограничение определённых видов приобретения швейцарской недвижимости лицами за рубежом.

Среди обсуждаемых вопросов находится и возможное усиление ограничений в отношении недвижимости, приобретаемой лицами за рубежом исключительно как инвестиция капитала.

Однако крайне важно отличать действующее законодательство от законодательного предложения.

Консультация или предлагаемое изменение закона ещё не означает, что новые правила уже вступили в силу.

Поэтому сделка, планируемая сегодня, должна оцениваться в соответствии с действующим законодательством. Одновременно инвестору следует учитывать существенные законодательные изменения, которые могут находиться в процессе рассмотрения.

Как может помочь Alpine Capital?

Alpine Capital и Alpine Properties работают с международными предпринимателями, инвесторами и семьями, рассматривающими инвестиции в Швейцарии.

При покупке коммерческой недвижимости наша работа может начаться ещё до выбора конкретного объекта.

Мы можем помочь с:

• определением инвестиционного профиля и критериев поиска
• поиском подходящей коммерческой недвижимости в Швейцарии
• отдельными прямыми и Off-Market возможностями
• предварительной оценкой ограничений для иностранных покупателей
• созданием швейцарской компании, если это целесообразно
• структурированием приобретения и владения
• координацией с юридическими и налоговыми специалистами
• подготовкой к переговорам со швейцарскими банками и по финансированию
• координацией Due Diligence
• сопровождением процесса сделки
• созданием необходимой швейцарской корпоративной и административной инфраструктуры после приобретения

Для иностранного инвестора первым вопросом поэтому не обязательно должен быть:

«Какую недвижимость мне купить?»

Более правильные вопросы:

«Что я имею право приобрести?»

«Как мне следует структурировать владение?»

«Как должна быть организована финансовая сторона сделки?»

Только после того, как эти вопросы прояснены, поиск подходящей недвижимости становится действительно точным.

Официальные источники и правовая база

Федеральное ведомство юстиции Швейцарии — приобретение недвижимости лицами за рубежом https://www.bj.admin.ch/en/acquisition-of-property-by-foreign-non-residents

Федеральное ведомство юстиции Швейцарии — вопросы и ответы по Lex Koller https://www.bj.admin.ch/en/questions-and-answers

Федеральный закон о приобретении недвижимости лицами за рубежом BewG / Lex Koller, SR 211.412.41

Постановление о приобретении недвижимости лицами за рубежом BewV, SR 211.412.411

Федеральная налоговая администрация Швейцарии https://www.estv.admin.ch/

Федеральное ведомство юстиции — пересмотр Lex Koller, 2026 https://www.bj.admin.ch/de/revision-lex-koller

Окончательное решение о том, требуется ли разрешение для конкретной сделки с участием лица, проживающего за рубежом, принимает компетентный орган кантона, в котором находится недвижимость. Поэтому каждая сделка должна оцениваться индивидуально с учётом типа объекта, его фактического использования, структуры владения, статуса покупателя и других обстоятельств конкретного приобретения.