Что произойдёт с моей недвижимостью в Швейцарии, если я перееду за границу?

```markdown Вы приобрели дом или квартиру в Швейцарии, когда жили и работали здесь.

Через несколько лет международная карьерная возможность, семейное решение или развитие бизнеса приводит вас в Дубай, Лондон, Сингапур, Германию, США или другую страну.

Возникает очень практичный вопрос:

Что произойдёт со швейцарской недвижимостью?

Нужно ли её продавать?

Можно ли её сохранить?

Можно ли сдавать её в аренду?

Что произойдёт с ипотекой?

И начинает ли внезапно применяться Lex Koller после того, как вы переехали за границу и стали нерезидентом Швейцарии?

Прежде всего необходимо понимать одно принципиальное различие:

Сохранение недвижимости, которую вы законно приобрели во время проживания в Швейцарии, — это не тот же юридический вопрос, что приобретение новой недвижимости в Швейцарии после переезда за границу.

Нужно ли автоматически продавать швейцарскую недвижимость после переезда за границу?

Не обязательно.

Переезд за границу, как правило, не означает автоматически, что право собственности на недвижимость, которая была законно приобретена, прекращается.

Большое значение имеет правовая ситуация на момент первоначального приобретения.

Например, гражданин ЕС или ЕАСТ, фактически проживающий в Швейцарии, как правило, не считается лицом за рубежом для целей Lex Koller.

Другие иностранные граждане также могли иметь право приобрести недвижимость в зависимости от их места жительства и статуса пребывания в Швейцарии.

Если недвижимость была приобретена законно, последующий переезд за границу сам по себе не делает первоначальное приобретение недействительным.

Однако это не означает, что после переезда любую недвижимость всегда можно без дополнительной проверки использовать, сдавать в аренду или передавать в другую структуру.

Важно учитывать правовое основание первоначального приобретения.

Является ли сохранение уже принадлежащей мне недвижимости тем же самым, что покупка новой после переезда?

Нет.

Это одно из самых важных различий.

Рассмотрим две ситуации.

Ситуация 1: недвижимость уже принадлежит вам

Вы жили в Швейцарии и законно приобрели здесь дом или квартиру.

Позже вы переезжаете за границу.

В этом случае речь идёт о том, что происходит с уже существующим правом собственности.

Ситуация 2: вы уже переехали за границу

Теперь вы проживаете в другой стране и хотите купить ещё одну квартиру или дом в Швейцарии.

Это новое приобретение.

Ваш статус в рамках Lex Koller должен оцениваться заново на момент новой покупки.

Тот факт, что раньше вы проживали в Швейцарии, не означает автоматически, что после переезда у вас сохраняются прежние права на приобретение жилой недвижимости.

Имеет ли значение гражданство после переезда из Швейцарии?

Да.

Швейцарское законодательство не делит людей просто на «швейцарцев» и «иностранцев».

В зависимости от ситуации значение могут иметь:

• швейцарское гражданство
• гражданство ЕС или ЕАСТ
• гражданство третьей страны
• предыдущий статус проживания в Швейцарии
• вид разрешения на пребывание или поселение
• основание первоначального приобретения недвижимости
• дальнейшее использование недвижимости

Граждане Швейцарии, как правило, не считаются лицами за рубежом в понимании Lex Koller только потому, что проживают за пределами Швейцарии.

Для иностранных граждан ситуация может быть сложнее.

Что происходит, если я гражданин ЕС или ЕАСТ и купил недвижимость во время проживания в Швейцарии?

Граждане ЕС и ЕАСТ, которые фактически проживают в Швейцарии, в рамках Lex Koller, как правило, рассматриваются иначе, чем иностранные граждане, проживающие за границей.

Во время фактического проживания в Швейцарии они, как правило, не считаются лицами за рубежом.

Поэтому гражданин ЕС или ЕАСТ мог законно приобрести жилую недвижимость во время проживания в Швейцарии на условиях, которые не применялись бы к нему при проживании за границей.

Последующий переезд не означает автоматически, что первоначальное приобретение становится недействительным.

Однако для будущих сделок ситуация уже меняется.

После переезда человек становится нерезидентом Швейцарии.

Поэтому приобретение ещё одной жилой недвижимости после переезда может потребовать совершенно новой оценки в рамках Lex Koller.

Что касается граждан стран, не входящих в ЕС или ЕАСТ?

Здесь особенно важно, на каком правовом основании недвижимость была приобретена первоначально.

Гражданин третьей страны, проживающий в Швейцарии без разрешения на постоянное проживание категории C, при соблюдении действующих условий может, например, приобрести жильё для использования в качестве своего фактического основного места жительства.

Такая возможность приобретения значительно теснее связана с фактическим проживанием владельца и личным использованием недвижимости.

Поэтому последующий переезд из Швейцарии требует внимательного анализа, особенно если бывшее основное место жительства планируется превратить в долгосрочную инвестиционную недвижимость и сдавать в аренду.

Не следует автоматически применять к такой ситуации правила, действующие для граждан ЕС или ЕАСТ либо владельцев разрешения C.

Можно ли сдавать швейцарский дом или квартиру в аренду после переезда за границу?

В некоторых случаях да, однако этот вопрос следует проверить до того, как бывшее собственное жильё будет превращено в постоянную арендную недвижимость.

Здесь необходимо разделить два вопроса.

Во-первых, нужно определить, совместимо ли планируемое изменение использования с правовым основанием, на котором недвижимость была первоначально приобретена.

Во-вторых, собственник должен учитывать обычные швейцарские правила, применяемые к арендодателям, включая:

• законодательство об аренде
• налогообложение
• страхование
• правила кондоминиума, если они применимы
• управление недвижимостью

Особое внимание необходимо, если иностранный гражданин первоначально приобрёл жильё именно в качестве основного места жительства на основании исключения, связанного с личным проживанием.

Переезд за границу с последующей постоянной сдачей такой недвижимости в аренду может потребовать индивидуальной оценки по Lex Koller.

Для гражданина ЕС или ЕАСТ либо другого собственника, первоначальное приобретение которого не было связано с таким условием личного использования, ситуация может быть иной.

Становится ли моя недвижимость после переезда автоматически незаконной инвестиционной недвижимостью?

Нет.

Это ещё одно распространённое заблуждение.

Lex Koller регулирует приобретение недвижимости лицами за рубежом.

Это не означает, что каждая недвижимость, законно приобретённая во время проживания в Швейцарии, автоматически становится незаконно принадлежащей собственнику в тот момент, когда он переносит место жительства в другую страну.

Однако новый статус нерезидента может стать важным, если:

• меняется использование недвижимости
• меняется структура собственности
• недвижимость передаётся компании
• приобретаются дополнительные доли собственности
• приобретается другая недвижимость в Швейцарии
• первоначальное приобретение было связано с определёнными условиями

Поэтому необходимо учитывать обстоятельства первоначальной покупки.

Можно ли сохранить недвижимость как второй дом для собственного использования?

Это также зависит от конкретных обстоятельств.

Человек, который законно приобрёл жильё во время проживания в Швейцарии, может захотеть сохранить его после переезда и использовать во время визитов в страну.

При этом значение могут иметь:

• гражданство
• первоначальное основание приобретения
• статус пребывания на момент покупки
• условия, связанные с первоначальным приобретением
• местонахождение недвижимости
• местные правила о втором жилье
• предполагаемое дальнейшее использование

Поэтому не следует автоматически считать, что превращение бывшего основного места жительства во второй дом не имеет юридического значения.

Что произойдёт с ипотекой после переезда из Швейцарии?

Переезд сам по себе не означает, что ипотека автоматически прекращается или недвижимость необходимо продать.

Однако с банком желательно обсудить переезд заранее.

Ипотечный договор является отдельным вопросом от Lex Koller.

Банки оценивают кредитный риск в соответствии со своими внутренними правилами.

После переезда банк может заново оценить такие факторы, как:

• новая страна проживания
• валюта дохода
• место работы и трудовая ситуация
• способность обслуживать кредит
• соотношение кредита и стоимости недвижимости
• тип недвижимости
• остаётся ли объект собственным жильём или будет сдаваться
• предполагаемый арендный доход
• налоговое резидентство
• общие отношения клиента с банком

Поэтому ипотека, предоставленная клиенту, который жил в Швейцарии и получал зарплату в швейцарских франках, после международного переезда может оцениваться банком иначе.

Конкретные последствия зависят от ипотечного договора и политики соответствующего банка.

Может ли банк потребовать больше собственного капитала после переезда?

Возможно.

Не существует универсального правила, согласно которому каждый швейцарский банк обязательно потребует дополнительный капитал после переезда клиента за границу.

Однако для нерезидентов банки могут применять иные внутренние кредитные стандарты, чем для клиентов, проживающих в Швейцарии.

В зависимости от банка и ситуации это может повлиять на:

• максимальный уровень кредитования относительно стоимости недвижимости
• расчёт финансовой нагрузки
• виды дохода, которые банк принимает в расчёт
• требования к амортизации
• процентную маржу
• требования к документам

Поэтому собственнику, планирующему переезд, желательно обсудить ситуацию с финансирующим банком до, а не после отъезда из Швейцарии.

Что произойдёт, если ипотеку нужно будет продлить уже после моего переезда?

Это может оказаться особенно важным вопросом.

Пока существующая ипотека с фиксированной процентной ставкой продолжает действовать, непосредственных изменений может не произойти.

Однако при продлении или рефинансировании ипотеки после того, как собственник стал нерезидентом, банк может провести новую кредитную оценку.

Поэтому до переезда следует проверить сроки финансирования.

Полезно заранее выяснить:

• когда заканчивается текущая ипотека
• продолжит ли банк финансировать собственника-нерезидента
• будет ли приниматься доход, получаемый за границей
• будет ли сдаваемая недвижимость финансироваться иначе, чем жильё для собственного проживания
• потребуется ли дополнительный собственный капитал
• существуют ли ограничения в зависимости от новой страны проживания

Эти вопросы могут существенно повлиять на решение сохранить или продать недвижимость.

Нужно ли после переезда продолжать платить налоги в Швейцарии на недвижимость?

Да, швейцарская недвижимость, как правило, продолжает создавать налоговую связь со Швейцарией, даже если её собственник проживает за границей.

После переезда неограниченная налоговая обязанность в Швейцарии, основанная на месте жительства, обычно прекращается.

Однако владение швейцарской недвижимостью может создавать ограниченную налоговую обязанность на основании экономической принадлежности.

На практике это означает:

Недвижимость не исчезает из швейцарской налоговой системы только потому, что её собственник теперь живёт в другой стране.

В зависимости от ситуации могут оставаться актуальными:

• сама недвижимость
• арендный доход
• имущество, связанное с недвижимостью
• допустимые расходы и вычеты
• налогообложение при последующей продаже

Большое значение имеет кантон, в котором находится недвижимость.

Кроме того, необходимо учитывать новую страну налогового резидентства и применимое соглашение об избежании двойного налогообложения.

Где облагается налогом арендный доход после переезда?

Швейцарская недвижимость, как правило, остаётся связанной со швейцарским налогообложением даже тогда, когда её собственник живёт за границей.

Одновременно новая страна проживания может требовать декларирования недвижимости и доходов от неё.

Применимое соглашение об избежании двойного налогообложения определяет взаимодействие двух налоговых систем и механизм устранения двойного налогообложения.

Поэтому это не только швейцарский налоговый вопрос.

До переезда собственнику желательно понимать:

1. как недвижимость и доход от неё будут продолжать облагаться налогом в Швейцарии;
2. как недвижимость и доход должны декларироваться и учитываться в новой стране проживания.

Что произойдёт, если позднее я продам недвижимость?

Будущая продажа остаётся сделкой со швейцарской недвижимостью.

Поэтому может возникнуть кантональный налог на прирост стоимости недвижимости.

Налоговые последствия могут зависеть, в частности, от:

• кантона
• первоначальной цены приобретения
• цены продажи
• учитываемых инвестиций и расходов на улучшение недвижимости
• периода владения
• расходов, связанных со сделкой

В некоторых кантонах эффективная налоговая нагрузка на прирост стоимости значительно выше при коротком сроке владения.

Поэтому момент продажи может иметь существенное финансовое значение.

Лучше продать недвижимость до переезда или после?

Универсального ответа нет.

Решение обычно следует принимать с учётом совокупности факторов:

• текущей стоимости недвижимости
• ожидаемого роста стоимости
• возможной арендной доходности
• условий ипотеки
• налоговой ситуации
• расходов на содержание
• расходов на управление
• валютных факторов
• планов вернуться в Швейцарию
• долгосрочной инвестиционной стратегии
• наследственного планирования

Продавать недвижимость немедленно только потому, что собственник покидает Швейцарию, может быть необязательно.

Но и сохранять объект только потому, что он находится в Швейцарии, не всегда экономически рационально.

Решение следует рассматривать как инвестиционный и структурный вопрос.

Можно ли перед переездом передать недвижимость своей компании?

Возможно, однако такая передача не является простой административной операцией.

Передача швейцарской недвижимости, находящейся в личной собственности, компании может представлять собой отдельную сделку и повлечь юридические, налоговые, финансовые последствия, а также вопросы в рамках Lex Koller.

Если компания контролируется лицами за рубежом, Lex Koller может стать особенно важной.

Возможные последствия могут включать:

• налоги или сборы при передаче
• налог на прирост стоимости недвижимости
• необходимость рефинансирования ипотеки
• нотариальные расходы
• расходы земельного реестра
• налоговые последствия для компании
• новую оценку по Lex Koller

Поэтому передачу недвижимости компании не следует рассматривать как автоматическое решение только потому, что собственник собирается стать нерезидентом.

Можно ли купить ещё одну недвижимость в Швейцарии после переезда?

Именно здесь особенно важно различать уже существующее право собственности и новое приобретение.

После переноса места жительства за границу иностранный гражданин может считаться лицом за рубежом в понимании Lex Koller.

Поэтому новая покупка должна оцениваться исходя из статуса собственника на момент новой сделки.

Человек, который мог свободно приобрести жилую недвижимость во время проживания в Швейцарии, после переезда может уже не иметь тех же возможностей.

В зависимости от обстоятельств потенциально могут рассматриваться, например:

• соответствующая требованиям коммерческая недвижимость по действующим правилам
• определённая недвижимость для отдыха, для которой возможно получение разрешения
• специальные предусмотренные законом исключения

Предыдущее проживание в Швейцарии не создаёт постоянного права на будущие приобретения жилой недвижимости.

Что если я планирую позднее вернуться в Швейцарию?

Планы вернуться в будущем не обязательно означают, что в период проживания за границей человек продолжает юридически считаться проживающим в Швейцарии.

Место жительства определяется фактическими обстоятельствами.

Если человек действительно переносит центр своей жизни за границу, не следует исходить из того, что сохранение швейцарского адреса автоматически сохраняет прежнюю позицию в отношении Lex Koller, налогов или банковского финансирования.

Если пребывание за границей действительно является временным, анализ может быть более сложным.

Решающими остаются фактические обстоятельства.

Что если супруг или дети остаются в Швейцарии?

Семейная ситуация может влиять на вопросы места жительства, налогообложения и использования недвижимости.

Например, значение могут иметь:

• где проживает супруг или супруга
• где дети посещают школу
• где находится семейный дом
• где человек работает
• где находится центр его личных и экономических интересов

Кроме того, разные области права могут использовать разные критерии.

Поэтому миграционный статус, гражданско-правовое место жительства и налоговое резидентство не следует автоматически считать одним и тем же.

Защищает ли меня навсегда от Lex Koller тот факт, что я законно купил недвижимость во время проживания в Швейцарии?

Не в отношении любой возможной будущей сделки.

Законное приобретение во время проживания в Швейцарии имеет большое значение, однако его нельзя рассматривать как постоянное освобождение от Lex Koller для любых последующих действий с недвижимостью.

Будущие изменения могут представлять собой отдельные юридические сделки.

К ним могут относиться:

• передача права собственности
• продажа доли в недвижимости
• передача недвижимости компании
• приобретение дополнительного земельного участка
• изменение структуры собственности
• приобретение ещё одной недвижимости

Такие действия могут потребовать новой юридической оценки.

Меняется ли Lex Koller в 2026 году?

Возможно.

В апреле 2026 года Федеральный совет Швейцарии открыл процедуру консультаций по предложениям об ужесточении Lex Koller.

Одно из особенно важных предложений касается граждан третьих стран, которые приобрели основное место жительства во время проживания в Швейцарии.

Согласно предлагаемым новым правилам, определённые собственники в будущем могут быть обязаны продать недвижимость в течение двух лет, если она больше не используется ими в качестве основного места жительства.

Для людей, планирующих переезд из Швейцарии, такое изменение имело бы существенное значение.

Однако крайне важно чётко различать законодательное предложение и действующее законодательство.

Процедура консультаций завершилась в июле 2026 года.

Предлагаемые правила не становятся автоматически действующими только потому, что процедура консультаций завершена.

Поэтому собственникам и потенциальным покупателям следует учитывать как действующее законодательство, так и дальнейшее развитие текущей реформы.

Почему Швейцария отличается от многих других стран?

Во многих странах переезд за границу после приобретения недвижимости является в первую очередь вопросом налогообложения и банковского финансирования.

В Швейцарии существует дополнительный аспект:

Приобретение недвижимости лицами, проживающими за рубежом, регулируется специальным законодательством.

При этом швейцарская система значительно сложнее, чем упрощённое утверждение:

«Иностранцы не могут владеть недвижимостью в Швейцарии».

Значение имеют, в частности:

• гражданство
• фактическое место жительства
• статус пребывания
• тип недвижимости
• первоначальное правовое основание приобретения
• будущее использование недвижимости

В результате могут возникать ситуации, которые на первый взгляд кажутся противоречивыми.

Например, человек мог совершенно законно приобрести жилую недвижимость во время проживания в Швейцарии.

После переезда за границу тот же человек может столкнуться со значительно более строгими ограничениями при попытке приобрести ещё одну жилую недвижимость в Швейцарии.

При этом уже законно приобретённая недвижимость не обязательно должна быть автоматически продана.

Это два разных юридических вопроса.

Что следует проверить перед переездом из Швейцарии, если у меня есть недвижимость?

До переезда собственнику желательно проверить следующие вопросы:

• на каком правовом основании недвижимость была первоначально приобретена
• гражданство и статус пребывания
• были ли при первоначальном приобретении установлены особые условия
• как недвижимость будет использоваться после переезда
• планируется ли сдача в аренду
• действующие условия ипотечного кредита
• срок действия и дата погашения ипотеки
• политика банка в отношении клиентов-нерезидентов
• налоговые последствия в Швейцарии
• налоговые последствия в новой стране проживания
• управление недвижимостью
• страхование
• наследственное планирование и вопросы правопреемства
• планируется ли в будущем приобретение другой недвижимости в Швейцарии

Такую проверку, как правило, значительно проще провести до фактического переезда.

Как может помочь Alpine Capital?

Alpine Capital и Alpine Properties работают с международными предпринимателями, руководителями, инвесторами и семьями, которые переезжают в Швейцарию или покидают её.

При переезде вопрос часто значительно шире, чем просто:

«Следует ли мне продать недвижимость?»

Переезд может одновременно повлиять на:

• недвижимость
• ипотечное финансирование
• отношения со швейцарскими банками
• налоговое резидентство
• компании и корпоративные структуры
• инвестиционные активы
• наследственное планирование и правопреемство

Мы можем координировать работу соответствующих швейцарских специалистов и, в зависимости от ситуации, помочь с:

• предварительным анализом существующей структуры владения недвижимостью
• координацией оценки по Lex Koller
• оценкой недвижимости и подготовкой к продаже
• вопросами сдачи недвижимости в аренду и управления ею
• переговорами со швейцарскими банками и ипотечными кредиторами
• координацией работы с налоговыми консультантами
• структурированием собственности и корпоративных структур
• поиском недвижимости, если требуется изменить стратегию владения недвижимостью в Швейцарии
• координацией более широкого процесса переезда

Поэтому правильный вопрос не всегда звучит так:

«Должен ли я продать свой дом в Швейцарии, потому что переезжаю за границу?»

Лучше последовательно задать следующие вопросы:

«Имею ли я право сохранить эту недвижимость?»

«Могу ли я использовать или сдавать её в аренду так, как планирую?»

«Продолжит ли банк финансирование?»

«Какими будут налоговые последствия?»

И только после этого:

«Имеет ли сохранение этой недвижимости экономический смысл?»

Официальные источники и правовая база

Федеральное ведомство юстиции Швейцарии — приобретение недвижимости лицами за рубежом https://www.bj.admin.ch/en/acquisition-of-property-by-foreign-non-residents

Федеральное ведомство юстиции Швейцарии — вопросы и ответы по Lex Koller https://www.bj.admin.ch/en/questions-and-answers

Федеральное ведомство юстиции Швейцарии — правовые основы Lex Koller https://www.bj.admin.ch/en/legal-basis-lex-koller

Федеральный закон о приобретении недвижимости лицами за рубежом Lex Koller, SR 211.412.41

Постановление о приобретении недвижимости лицами за рубежом SR 211.412.411

Федеральная налоговая администрация Швейцарии — налоговая система Швейцарии https://www.estv.admin.ch/

Федеральное ведомство юстиции Швейцарии — пересмотр Lex Koller, 2026 https://www.bj.admin.ch/de/revision-lex-koller

Окончательное решение о том, подпадает ли конкретная сделка под требования Lex Koller, принимает компетентный кантональный орган.

При планируемом переезде за границу необходимо индивидуально проанализировать первоначальное основание приобретения недвижимости, гражданство собственника, его статус пребывания, предполагаемое дальнейшее использование недвижимости и любые последующие изменения структуры собственности.